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Observatoire des bureaux 2014

19/05/2015
Observatoire des bureaux n°35: les indicateurs du marché immobilier des bureaux sont restés stables

Bruxelles, 19 mai 2015 - En 2014, les indicateurs du marché immobilier des bureaux bruxellois sont restés stables. Le taux de vacance à Bruxelles reste à 8,2 % et le loyer médian reste à 150 euros/m²/an. Avec une demande en léger accroissement et une offre qui reste stable, la situation ne devrait guère évoluer en 2015. Le Pentagone-est connaît le taux de vacance le plus bas (4,2 %) grâce à son indéniable attractivité.

  • 2014 a été marquée par une grande stabilité des indicateurs par rapport à 2013
  • Il n’y a pas de chute du marché car l’offre récente équivaut à la demande
  • Le taux de vacance du Pentagone est le plus bas de l’ensemble de la Région
  • Les signes d’une bonne dynamique ne manquent pas

La finalité de l’Observatoire
La Direction Etudes et Planification (BDU) et le service inventimmo (citydev.brussels) collaborent depuis sept ans pour réaliser cette étude commune sur base de leurs données respectives. L’Observatoire des bureaux avait pour objectif premier de donner une évaluation du parc immobilier de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale. Au fil des numéros, une étude approfondie (bâti, occupants, chantiers…) de chaque quartier bruxellois s’est imposée. Cette analyse se poursuivra quartier par quartier dans les prochaines publications. Le but final est de donner une vue globale et fine des données recueillies pour l’ensemble de la Région.

Focus sur le Pentagone
Après avoir constaté que le Pentagone connaissait le taux de vacance le plus bas de l’ensemble des quartiers bruxellois (4,2 % de vacance pour le Pentagone-est contre 8,2% pour l’ensemble de la Région), les experts des administrations ont souhaité connaître les facteurs clés de cette attractivité du centre-ville.

Ce territoire accueille une grande variété de fonctions, lui conférant une vitalité particulière. A côté de la fonction administrative, on trouve du culturel, du commercial et du résidentiel.
Plus de la moitié des surfaces de bureaux du centre est occupée par des administrations publiques et le plus grand contingent est constitué par l’administration fédérale.
Le second secteur d'activité le plus représenté dans le quartier est celui de la finance avec plus d'un cinquième des surfaces. Ce secteur économique regroupe les activités des banques et celui des assurances. D'une manière générale, le pouvoir financier s'installe souvent à proximité du pouvoir politique.
Loin derrière les secteurs des administrations et de la finance se classent les services. Ce secteur représente peu de chose en termes de surface (12 %), mais un quart du nombre des implantations. La majorité des sociétés est localisée autour de la Gare Centrale et du Grand Sablon.

Les types d'occupants du centre diffèrent grandement de ceux du quartier pourtant voisin du Quartier Léopold, étudié de manière approfondie en 2013. Il n'y a aucune implantation

européenne et très peu de lobbys de ce côté de la petite ceinture. Le boulevard du Régent marque donc de manière radicale la limite entre la zone d’influence des institutions européennes, d'un côté, et du pouvoir politique belge, de l'autre.

Le centre bénéficie de nombreux atouts tant par sa symbolique de centre du pays et du pouvoir que par les nombreux lieux de prestige politique, culturel et historique.

Le tissu urbain mixte et très varié met à disposition des employés des bureaux une foule de services divers et de lieux de délassement ou de réunion de haute qualité. La desserte en transports en commun est excellente et la centralité avantageuse pour les déplacements.

Les deux tiers des surfaces des projets de bureaux, rénovations et constructions qui vont normalement être finalisés en 2015 sont situés dans le Pentagone.
Il est le quartier où la proportion d'immeubles restant longtemps sur le marché sans trouver occupant est la plus faible de tous les quartiers du CBD et du décentralisé. La situation s'est même améliorée depuis 2013.

Les signes de cette bonne dynamique ne manquent pas. Plusieurs administrations, récemment installées sont originaires d'autres quartiers. C'est le cas, par exemple, de la police fédérale qui vient d’investir ses nouveaux bâtiments rénovés dans l’ex-Cité administrative (78.000 m²). D'autres ont consolidé récemment leur présence en réinvestissant des immeubles rénovés. C'est le cas de la Tour des Finances occupées par le SPF Finances et le SPF Sécurité Sociale. On observe le même phénomène pour le secteur de la finance avec la démolition-reconstruction spectaculaire du siège de BNP Paribas Fortis (95.000 m²) et l'arrivée prochaine d'Axa (48.000 m²).

La vacance à Bruxelles
La vacance n’évolue plus sensiblement depuis trois ans et reste à un niveau acceptable de 8,2 % si l’on accepte que la vacance dans le stock autour de 6 % est « normale ». La situation économique peu favorable n'a pas un impact trop dur sur la vacance. On constate deux phénomènes opposés : d’un côté, le volume des surfaces qui reste d’une année à l’autre sur le marché a diminué de 10 %, mais de l’autre, les immeubles qui s'y trouvent le sont pour un temps de plus en plus long au fil des années. On constate qu’il y a un lien direct entre le taux de vacance élevé dans un quartier et la durée de la vacance des immeubles qui y sont situés.

Au niveau des loyers, le prix médian s'établit à 150 euros/m²/an et est donc identique à son niveau de 2013. Il était de 160 euros/m²/an en 2012.

Avec une demande en léger accroissement et une offre qui reste stable, la situation du marché immobilier de bureaux ne devrait guère évoluer à Bruxelles en 2015. L’offre récente équivaut à la demande. Peu de surfaces seront donc commercialisées à moyen terme (2016 et 2017). Les grands projets semblent se hâter lentement.

En conclusion
Malgré la permanence de la crise, on ne constate pas un effondrement du marché.  Les constats de stagnation sont les mêmes que l'année passée. L’étude sur les bureaux du centre-ville confirme aussi un avantage dont on parle assez peu : la facilité irremplaçable des relations que la proximité urbaine entretient. La densité d’occupation des organes politiques et financiers du pays, et de leurs courroies administratives, y est élevée.

Dans le centre la desserte en transports en commun est remarquable et tous les services qu'une ville peut offrir s'y trouvent en grande concentration. L'environnement de ces bureaux est exceptionnel.

Communiqué de presse: format PDF - format DOC
Présentation résumée de l'étude: format PDF - format DOC
"Observatoire des bureaux n° 35/2015": format PDF
"Observatoire des bureaux n° 33/2014": format PDF
Illustrations: fichier PDF

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